Beter een goede buur
dan een verre vriend
Het Nieuw Burgerlijk Wetboek is er en voert heel wat wijzigingen door.
Zo ook voor jou als buurman of -vrouw.
Wat er allemaal verandert, lees je hieronder in een notendop.
In dit artikel zal er bijzondere aandacht besteed worden aan burenhinder.
Zorgt jouw buurman of -vrouw voor geluids-, geur- of andere hinder, lees dan zeker verder.
Wettelijke basis
Eindelijk werd het leerstuk omtrent de burenhinder wettelijk verankerd.
In tegenstelling tot vroeger worden er in het Nieuw Burgerlijk Wetboek effectief wetsartikelen besteed hieraan, met name artikel 3.101 en 3.102.
De wetgever maakte ook meteen van de gelegenheid gebruik om de burenhinder los te koppelen van het eigendomsrecht.
Je moet dus niet langer eigenaar zijn om hinder te ondervinden, maar ook niet om hinder te veroorzaken. Het kan dus ook wanneer je huurder bent.
Evenwichtsleer
Er moet geen fout begaan zijn om te kunnen spreken van burenhinder.
Het volstaat dat het evenwicht tussen naburen verstoord is en dat dit ook effectief toerekenbaar is aan de nabuur.
Voorwaarden
Er vallen drie voorwaarden te onderscheiden.
a) Het moet gaan om nabuurschap:
Het hinderverwekkende perceel moet niet aanpalen aan het hinderlijdende perceel.
Verder maakt het ook niet uit of je buurman of -vrouw eigenaar is of niet.
Ook (ver)huurders, vruchtgebruikers, erfpachters, opstalhouders, enz. worden beschouwd als ‘naburen’.
b) Bovenmatige hinder:
Er wordt op dit vlak toch enige tolerantie verwacht.
Uiteindelijk beslist de rechter of het al dan niet gaat om ‘bovenmatige hinder’.
Hiervoor kan de rechter o.a. rekening houden met het tijdstip, de frequentie en de intensiteit van de hinder, de eerstingebruikneming of de publieke bestemming.
Het is de nabuur die zich erop beroept die de hinder moet bewijzen.
Hij/zij kan dit met alle middelen van recht.
c) Toerekenbaar:
De hinder moet ‘te wijten zijn aan de gedragingen van de buurman’.
De aannemer krijgt hierin een speciale rol toegemeten.
Zo stelt het Burgerlijk Wetboek immers:
“Indien de hinder voortvloeit uit werkzaamheden die door de betrokken eigenaar of de titularis van dit attribuut expliciet of stilzwijgend zijn toegelaten, wordt deze geacht hem toerekenbaar te zijn.”
Hinder/schade door toedoen aannemer buurman
Zorgt de aannemer van je buurman of -vrouw voor hinder/schade, dan beschik je over volgende actiemogelijkheden:
- T.a.v. de buurman of -vrouw:
Je buurman- of vrouw is bouwheer.
Hij/zij kan worden aangesproken op basis van artikel 3.101 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek wegens burenhinder.
Is er ook sprake van effectieve schade te wijten aan een fout, dan kan de buurman- of vrouw ook aangesproken worden op grond van artikel 1384, derde lid Oud Burgerlijk Wetboek.
- T.a.v. de aannemer:
De aannemer is (in principe) geen nabuur zodat je tegen hem een vordering kan instellen op grond van artikel 1382 Oud Burgerlijk Wetboek.
Keuzerecht
Indien er schade is, beschik je als buurman over een keuzerecht.
Je kan kiezen om je vordering te baseren op artikel 1382 Oud Burgerlijk Wetboek en/of je vordering te baseren op artikel 3.101 Nieuw Burgerlijk Wetboek.
Doorgaans kiest men ervoor om de vordering in hoofdorde te baseren op artikel 1382 Oud Burgerlijk Wetboek en in ondergeschikte orde op grond van artikel 3.101 Nieuw Burgerlijk Wetboek.
De keuze voor de rechtsgrond heeft gevolgen:
Artikel 1382 Oud BW
Materiële bevoegdheid : geldelijke inzet bepaalt de bevoegde rechtbank.
Vordering : integrale schadevergoeding
Verjaringstermijn : 5 jaar
Artikel 3.101 Nieuw BW
Materiële bevoegdheid : exclusieve bevoegdheid Vrederechter
Vordering :
-Vergoeding in geld;
-Vergoeding compenserende maatregelen;
-Hinder staken of verminderen
Verjaringstermijn : 20 jaar
Mijn huurder zorgt voor overlast
Als verhuurder ben je verlener van een gebruiksrecht.
Zoals hoger aangegeven moet de hinder toerekenbaar zijn.
Dit is vaak niet het geval voor de verhuurder.
Als je evenwel kennis hebt van de hinderlijke gedragingen van je huurder, treed je hier best tegen op.
Anders riskeer je alsnog dat de hinder aan jou toerekenbaar wordt.
Bal bij de buren
In de media werd er aangehaald dat je je bal zonder meer kon gaan halen bij de buren.
Dit heeft op zich niets te maken met burenhinder, maar gaat om eigendommen.
Artikel 3.67 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek stelt immers dat de buurman de bal moet teruggeven.
Doet hij dat niet, dan moet hij je als eigenaar toelaten om je bal te mogen terugnemen.
Toelating is aldus wel nog steeds vereist.
Indien je je bal iedere dag moedwillig overstampt om het perceel van je buurman te kunnen inspecteren, zou je wel kunnen spreken van burenhinder zodat dat alleszins niet aan te raden valt.
Vergunningen
Een afgeleverde vergunning biedt geen rechtvaardigingsgrond voor burenhinder.
Een vergunning wordt overigens afgeleverd onder voorbehoud van de (subjectieve) rechten van derden.
Anderzijds kan de rechter geen maatregelen bevelen die strijdig zijn met de afgeleverde vergunning.
Als buurman kan je dus best kennis nemen van de bekendmaking van de omgevingsvergunning (aanplakking).
Preventief
Onder de strikte toepassing van artikel 3.102 Nieuw Burgerlijk Wetboek kan je zelfs preventief optreden tegen burenhinder.
Zodoende kan je vermijden dat het risico zich realiseert.
Het betreft een wettelijk afgebakend uitzonderingsregime.